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甘肅省住房和城鄉建設廳 關于推進全省城鎮老舊小區改造工作的 實施意見(暫行)

各市州住建局:

為認真貫徹落實中央、省關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署,大力推進全省城鎮老舊小區改造工作,切實改善人民群眾居住條件和城鎮人居環境。根據住房城鄉建設部關于城鎮老舊小區改造工作有關工作要求,借鑒全國部分試點城市經驗及我省一些城市老舊小區改造提升工作實踐,提出如下實施意見。

一、總體要求

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導, 踐行以人民為中心的思想。聚焦人民群眾的需求,堅持民有所呼、我有所應,運用“美好環境與幸福生活共同締造”的理念和方法,努力提高保障和改善民生水平,切實解決老舊小區建筑物和配套設施破損老化、市政設施不完善、環境臟亂差、管理機制不健全等問題,力求做到好看、好住。推動城市治理的重心和配套資源向街道社區下沉,使老舊小區居民的居住條件和生活品質得到提升,社區治理體系日趨完善,人民群眾的獲得感、幸福感和安全感顯著增強。

二、基本原則

(一)政府主導,居民參與。堅持運用“美好環境與幸福生活共同締造”理念,堅持黨建引領,發揮好政府、社會、市民等各方力量,推進形成“省級統籌、市縣落實、居民參與”的工作機制,打造共建共治共享的社會治理格局。

(二)因地制宜,穩步推進。摸清老舊小區底數,區分輕重緩急,按照“成熟一批、實施一批”的原則,按年度制定計劃,根據老舊小區不同情況,因地制宜制定改造方案,統籌協調推進。

(三)聯動改造,整體提升。合理拓展改造實施單元,推進具備條件的相鄰老舊小區及周邊地區聯動改造,實現片區服務設施、公共空間共建共享。

(四)完善機制,治管并舉。老舊小區黨組織、居委會、業主委員會、物業公司等多主體共同參與協商,建立完善老舊小區改造后續管理的正常化、專業化,并形成長效機制。

三、改造范圍

城鎮老舊小區改造主要是指各城市、縣城建成區范圍內建成年代較早、失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區、獨棟住宅樓。

優先改造建成于2000年以前,居民改造意愿強烈、參與積極性高的住宅小區。

列入改造范圍的老舊小區應具備改造價值,不宜整體拆除。已納入城鎮棚戶區改造計劃,擬對居民進行征收補償安置,或擬以拆除新建(含改建、擴建、翻建)方式實施改造的住宅小區,以及以居民自建住房為主的區域和城中村等,暫不納入城鎮老舊小區改造計劃。

四、改造內容

城鎮老舊小區改造內容以小區基礎設施改造、小區房屋公共區域修繕改造、小區配套服務設施改造等三類為主進行改造。城鎮老舊小區改造項目按照輕重緩急,分為“基本改造型”和“功能提升型”兩類,“基本改造型”按照實際情況和各老舊小區的需求進行改造,必須逐項達到改造后的效果;“功能提升型”由各地結合實際情況,因地制宜推進(詳見附件1)。

(一)基礎設施改造。主要包括小區內道路、供排水、供電、供氣、供熱、綠化、照明、圍墻、大門、環衛、垃圾分類、消防、安防等基礎設施的更新改造。同時可以對與小區直接相關的城市道路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、污水與垃圾處理等基礎設施進行改造提升,與小區內基礎設施更新改造統籌考慮、一并推進。不包括城市主干道、主管網、綜合管廊、城市廣場、城市公園等與城鎮老舊小區改造不直接相關的公共基礎設施項目。

(二)房屋公共區域修繕。主要包括小區內樓棟、房屋的屋面、墻面、樓道、外立面風貌改造;公共區域管線規整;樓道整治;樓體的建筑節能改造;有條件的居住建筑加裝電梯等。

(三)配套服務設施改造。主要包括改造區域內停車、休閑娛樂、無障礙、配套社區綜合服務站、衛生服務站、養老撫幼、便民市場、便利店等服務設施,解決好“最后一公里”問題。

五、改造標準

各市州參照城鎮老舊小區改造指導標準要求(詳見附件),按照“一小區一策”的原則,制定改造小區的具體改造內容和改造清單,改造須對小區內亟需完善的內容全面統籌考慮,具備條件的相毗鄰小區,要統籌考慮因地制宜的形成片區聯動改造。改造后老舊小區、片區必須符合工程建設有關標準和規范;達到基礎設施功能完備、配套設施齊全、安全隱患消除、整體居住環境提升,小區整體風貌與小區周邊建筑風貌協調一致的效果。

六、資金籌措

探索建立政府、管線單位、原產權單位、居民、市場多方籌措城鎮老舊小區改造資金的機制

(一)中央補助資金。各市(州)每年上報年度改造計劃,由省住建廳會同省發展改革委、省財政廳報請省政府同意后向中央申請補助資金。已享受過其他中央財政補助(節能改造、棚改、三供一業改造等)的老舊小區有關改造內容,不得重復申請中央補助資金對該項內容進行改造。資金使用要求按照(發改投資規〔2019〕1035號)、(財綜〔2019〕31號)文件執行。

(二)地方財政配套資金。在積極爭取中央補助資金基礎上,各市(州)、縣(區、市)人民政府要多渠道安排財政獎補資金投入,用于城鎮老舊小區改造。

(三)統籌整合多渠道資金。統籌中央補助資金、地方各渠道財政性資金及有關部門各類涉及住宅小區的專項資金,用于城鎮老舊小區改造,提高資金使用效率

(四)引導管線運營單位出資。通過明確相關設施設備產權關系,給予以獎代補政策等,支持水、電、氣、暖、通信等運營單位開展小區內以及周邊相關的供水、供電、供氣、供暖、通信等基礎設施的改造提升。管線運營單位應承擔一定的出資義務,具體承擔范圍和比例可以由市(縣、區)政府與運營單位協商確定。推動行業改造規劃、計劃與城鎮老舊小區改造計劃有效對接。

(五)引導原產權單位出資參與改造。鼓勵國有企業等原產權單位結合“三供一業”改革,捐資捐物共同參與原職工住宅小區的改造提升。

(六)鼓勵各市(州)結合實際明確居民出資責任。居民出資要在群眾自愿的前提下實施,主要用于功能提升型改造內容,可通過直接出資、住宅專項維修資金、捐資捐物、投工投勞等多方式體現,符合規定的可以提取個人住房公積金。

(七)探索具備條件的小區市場化投資模式。探索新增設施有償使用、落實資產權益等方式,吸引社會資本參與支持城鎮老舊小區改造工作,支持國有投資平臺以市場化方式參與城鎮老舊小區改造工作。探索以多種形式吸引社會資本投資參與加裝電梯、停車場(庫)及養老、撫幼、醫療、助餐、家政保潔、快遞、便民市場、便利店等服務設施的改造建設和運營。鼓勵各市(州)積極探索金融對城鎮老舊小區改造的支持。

七、項目推進機制

(一) 編制改造計劃。各市(州)住房城鄉建設部門會同有關部門組織對本轄區內老舊小區詳細摸底調查,摸清老舊小區數量、戶數、建筑面積、產權性質、建成時間等基本情況,進行登記造冊,建立改造項目儲備庫,鼓勵結合實際編制城鎮老舊小區改造專項規劃。按照輕重緩急制定改造3-5年的年度改造計劃,將2000年前建成,配套設施欠賬較多的房改房等非商品房小區納入優先改造范疇。同等條件下優先對居民改造意愿強、參與積極性高的小區實施改造。

(二) 項目審查機制。各市(州)住房城鄉建設部門會同有關部門按照省廳通知的時間,經市(州)人民政府同意后,將當年改造計劃上報省住建廳等廳局(詳見附件2),提出城鎮老舊小區改造年度計劃時,應提交本地區財政承受能力論證評估報告,證明所提計劃、任務在承受能力范圍之內。省住建廳會同省級發改、財政進行聯合審核,優先考慮項目成熟、可研已批復、配套資金已落實的項目,審核后按國家要求程序上報爭取。

(三)項目責任主體。城鎮老舊小區改造必須以項目為載體,各市州、縣(區、市)住房城鄉建設部門要將本轄區進行改造的老舊小區結合實際,就近連片整合為明確的項目。改造項目實施必須有明確的建設單位(項目法人),原則上以當地住房城鄉建設部門或者街道辦事處為主,公房小區也可以選擇由管理單位為建設單位(項目法人)。老舊小區改造建設單位(項目法人)在實施城鎮老舊小區改造中,要充分考慮相毗鄰的城市市政基礎設施情況,確保基礎設施改造提升不缺不漏。

(四)項目監管責任。各市(州)、縣(區、市) 住房城鄉建設部門依法依規對項目實施監管,嚴格落實項目監管責任,建立改造項目基礎數據庫,實行項目跟蹤動態監管,及時更新項目進度和監管記錄。對項目資金使用情況跟蹤監管,保障專款專用。

(五)編制設計方案。老舊小區改造建設單位(項目法人)應充分考慮業主和居民的意愿和訴求,必須委托具備相應資質的設計單位編制工程可行性研究報告、工程設計方案、項目概算,并按規定程序組織審查論證及報批。設計單位必須按制定的改造內容和改造目標開展設計并符合相關標準規范要求。對新建、改造基礎設施和服務設施影響日照間距、占用綠地等公共空間的,要因地制宜合理設計解決。

(六)保障主體安全。城鎮老舊小區改造要在房屋或構筑物結構安全的情況下進行,原則上不得改變原建筑使用功能、主體結構。對于必須進行本體改造的,應符合國家工程建設有關技術規范標準,并依法辦理相關手續。

(七)文物保護。城鎮老舊小區改造中涉及不可移動文物和列入保護名錄的歷史建筑,應按照法律法規要求執行,加強保護。

(八)優化審批流程。各市州結合工程建設項目審批制度改革,推行“一窗受理”,實行線上審批,積極探索建立城鎮老舊小區改造項目審批綠色通道,采取告知承諾、容缺受理等方式,結合實際精簡審批環節,合法合規簡化審批流程,進一步提高項目審批效率。

(九)項目施工。各老舊小區改造建設單位(項目法人)要依法確定有相應施工資質的企業進行改造,在施工過程中落實建設、設計、施工單位的主體責任,嚴格按照批準項目的名稱、規模和內容組織實施,未經批準不得擅自變更。施工單位要嚴格按照施工方案、技術標準和規范進行施工,對施工組織設計進行公示,認真落實安全防護措施,落實文明施工措施,對存在危險性的分部分項工程,應制定專項方案確保安全。

(十)質量安全監管。各級建設行政主管部門要將改造項目納入質量安全監管體系,切實加強施工過程質量安全監管,確保工程質量和施工安全。

(十一)項目進度要求。每年度列入中央補助資金支持的城鎮老舊小區改造項目必須在當年年內開工,并按照批復確定的工期完成改造任務。

(十二)竣工驗收。項目改造竣工后,改造項目建設單位(項目法人)要在建設行政主管部門的監督下組織參建各方進行工程驗收,驗收合格后方可投入使用,要參照住房保障檔案管理有關要求,做好城鎮老舊小區改造項目檔案管理。

八、保障措施

(一)切實強化組織領導。堅持“省級負總責、市縣為主體”原則。省住建廳會同省直有關廳局對各市(州)上報的改造計劃和項目內容清單進行審核匯總,指導各市(州)有序推進城鎮老舊小區工作,各市州、縣(區、市)住房城鄉建設部門要積極向本級人民政府爭取支持,落實本地人民政府主體責任,健全工作機制,確定改造的建設單位(項目法人),做好項目監管,切實做好本地區城鎮老舊小區改造工作。

(二)落實共同締造理念。按照“共建共治共享”的理念,堅持黨建引領,充分發揮街道、社區的管理職能,為推動城鎮老舊小區改造工程提供堅實的政治保障。探索搭建小區溝通議事平臺,綜合運用“互聯網+共建共治”等線上線下手段,推動決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。充分利用各類媒體,全方位、多角度宣傳城鎮老舊小區改造工作的重要意義、方法步驟和改造成效,宣傳“共同締造”理念,廣泛發動群眾參與。

(三)探索存量資源整合利用機制。結合片區、社區規劃及城市建設,盤活小區內及周邊存量用地,推進土地集約混合利用,并優先用于配套設施及服務設施建設。探索利用社區綜合服務中心、社區居委會辦公場所、社區衛生站以及住宅樓底層商業用房等小區共有住房,改造利用小區內的閑置鍋爐房、底層雜物房等,增設養老、撫幼、家政、便利店等服務設施。

(四)建立完善長效管理機制。在健全居民自治基礎上,引導業主委員會自主選擇專業化社區物業管理、自我管理等模式完善長效機制;對未建立住宅專項維修基金的老舊小區,引導業主補交專項維修基金;對已完成改造的“三無”小區,可采取引入物業管理、社區兜底、居民自治等多種模式完善物業管理;盤活小區資源,增加小區“造血功能”,為后期維護管理提供資金保障。同時,要加強老舊小區原始資料、改造、竣工資料的收集和存檔,確保城鎮老舊小區改造工作全過程資料的完整性,便于后期維修和接受檢查、審計。

(五)強化項目調度。各市(州)住房城鄉建設部門要按照(甘建發電〔2019〕105號)要求,按照成熟一批,上報一批的原則將已取得可研批復的項目逐月上報。列入當年實施計劃的城鎮老舊小區改造項目于每年3月份后每月5日前將本轄區內老舊小區改造項目工程形象進度、開工情況、投資完成情況報送省住建廳,我廳定期開展調度,對進度快效果好的典型做法,進行宣傳和推廣,對不按規定履行建設項目程序、不能按時開工、竣工驗收不規范不合格的項目進行通報批評。

九、其他事項

本實施意見為暫行,國務院或住房城鄉建設部關于城鎮老舊小區改造指導意見出臺后,按照國家最新要求進行修改。

 

附件:1.城鎮老舊小區改造內容及指導標準要求

          2.中央補助資金支持老舊小區改造項目申報表

 

 

 

                             甘肅省住房和城鄉建設廳

                                2019年12月23日 

甘建城〔2019〕398號          12-23     甘肅省老舊小區改造實施意見---終稿.docx


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